Mietzinsminderung in Zeiten von COVID-19

In Anbetracht der Einschränkungen durch Verordnungen der Bundesregierung zur Eindämmung des COVID-19-Virus stellt sich die Frage, inwieweit auch Geschäftsraummieter oder Pächter, die durch diese Maßnahmen in der Nutzung des Miet- bzw. Pachtgegenstandes eingeschränkt werden, zur Minderung des Zinses oder überhaupt Auflösung des Miet- bzw. Pachtvertrages berechtigt sind.

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch regelt solche Fälle. Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes liegt vor allem aus der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg und der Besatzungszeit vor.

Wenn gemietete Räumlichkeiten wegen einer Seuche nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die „Benützbarkeit“ wiederherzustellen (dies wäre dem Vermieter wohl gar nicht möglich). Der Mieter hat aber auch das Recht, die Höhe des Mietzinses zu mindern oder - bei völliger Unbrauchbarkeit – Mietzinszahlungen gänzlich auszusetzen. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist dies auch bei die Allgemeinheit  treffenden  hoheitlichen Verfügungen (wie Geschäftsschließungen, Einschränkung der Geschäftstätigkeit und des Verkehrs, Quarantäne etc.), welche die Benützung des Mietgegenstandes einschränken oder untersagen, der Fall.

Ob so ein Fall vorliegt, muss anhand des Miet- bzw. Pachtvertrages geprüft werden. Es kommt hier auf den vertraglich vereinbarten Zweck (z.B.: nur zum Betrieb eines Fitness-Studios, Pacht eines Gasthauses, …) an. Wird der Miet- bzw. Pachtgegenstand zerstört oder dauernd völlig unbrauchbar, muss der Mieter bzw. Pächter keinesfalls Zins zahlen und kann den Vertrag sogar aufkündigen. Da die derzeitigen Einschränkungen jedoch vorübergehender Natur sind, wird von einer dauernden Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes nicht auszugehen sein.

Das Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung von Miet- und Pachtgegenständen wird je nach Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen sein:

Auch wenn zB in einem Restaurant keine Gäste bedient werden können, so werden Küche und Kühlräume etwa zum Kochen und für ein Lieferservice betrieben. In einem Büro befindet sich die EDV-Infrastruktur, die von Mitarbeitern im Wege des Home-Office genutzt wird. Hier ist keine vollständige Unbenutzbarkeit gegeben. Die Miete für ein Friseurgeschäft hingegen wird angesichts des strengen Kontaktverbotes weitgehend zu mindern sein, da eine Nutzung des Miet- bzw. Pachtgegenstandes gar nicht möglich sein wird.

Wenn mit dem Vermieter bzw. Verpächter über das Ausmaß der Zinsminderung keine schriftliche Vereinbarung getroffen werden kann, sollte im Zweifel, um eine Aufkündigung wegen Verzuges mit Mietzinszahlungen zu vermeiden, der Miet- bzw. Pachtzins  weiterhin in voller Höhe mit dem Vorbehalt der Rückforderung allenfalls zu viel bezahlten Zinses geleistet und nach Aufhebung der derzeitigen Maßnahmen vom Vermieter zurückgefordert  werden.

Für die Lösung Ihrer Fragen in Mietangelegenheiten stehen wir Ihnen selbstverständlich auch in der gegenwärtigen Situation zur Verfügung. Sie können hierzu auch einen Online-Termin (Videokonferenz) direkt über unsere Homepage vereinbaren.

23-03-2020