Geschäftsraum-Mieten: Auswirkungen von COVID 19

Mietzinsminderung trotz staatlicher Beihilfen?

Die von der Bundesregierung verordneten Lockdowns und die Anordnung, bestimmte Geschäftslokale und Betriebsstätten zur Gänze zu schließen, haben dazu geführt, dass für die Zeit der Schließung die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise entfällt.

Der Umfang dieses Mietzinsminderungsanspruches hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalles und der Art der von der Regierung gesetzten Maßnahmen ab. So können in die Beurteilung wohl auch umsatzersetzende staatliche Finanzhilfen einbezogen werden. Die Argumentation, der Umsatzersatz müsse auch zur Zahlung der Miete verwendet werden, steht der derzeit überwiegenden Lehrmeinung entgegen. Diese geht davon aus, dass staatliche Beihilfen im Zusammenhang mit der Mietzinsminderung nicht relevant. Eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes bleibt abzuwarten.

Bisher liegen aber erstinstanzliche Entscheidungen vor, aus denen folgende Tendenz der Rechtsprechung abzuleiten ist:

-) Ein Anspruch auf Mietzinsminderung besteht, wenn der Mieter aus Gründen, die nicht aus seiner Sphäre stammen, an der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts gehindert ist. Entscheidend kann daher die im Vertrag vereinbarte Art der unternehmerischen Tätigkeit sein.

-) Sollte eine Betriebspflicht des Mieters oder Pächters vereinbart sein, wird die entsprechende Regelung nicht verletzt, weil eine gesetzliche Pflicht (etwa vorübergehende Betriebsschließung) der vertraglichen Verpflichtung vorgeht bzw. den Mieter kein Verschulden trifft.

-) Von der Befreiung oder Minderung des Zinses sind der Hauptmietzins und die Betriebskosten betroffen.

-) Für nur teilweise Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes (was nur die Minderung und nicht den Entfall des Mietzinses bedeutet) ist der Vermieter beweispflichtig.

-) Werden Geschäftsräume neben der hauptsächlichen unternehmerischen Tätigkeit nebenbei auch zum Einlagern von Sachen genutzt, führt dies nicht nur zu einer teilweisen, sondern zur gänzlichen Unbenutzbarkeit und die Zahlungspflicht für den Mietzins entfällt zur Gänze. In solchen Fällen kommt es aber darauf an, ob im Mietvertrag eine bestimmte Art der Nutzung (zB Friseursalon, Fitnesscenter) vereinbart ist.

Kündigungsrecht?

Bei Betretungsverboten oder -einschränkungen für Geschäftsräumlichkeiten handelt es sich um vorübergehende Maßnahmen. Wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich als Kündigungsgrund vereinbart ist, liegt daher kein vorzeitiger Grund für die Aufkündigung des Vertrages vor. Ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz, wie dies etwa für Wohnungsmieter der Fall war, wurde im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie für die Geschäftsraummiete nicht erlassen.

Zusammengefasst liegt zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Artikels noch keine einheitliche oberstgerichtliche Rechtsprechung vor. Im Einzelfall wird es aber auf die Art der staatlichen Maßnahme, des Geschäftsbetriebes und auf die Regelungen des Miet- oder Pachtvertrages ankommen.