"Wer anschafft, der zahlt" - Das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers ist es, die Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie mit den Interessenten (Mieter, Käufer) zusammenzubringen und zwischen ihnen einen Vertragsabschluss zu vermitteln. Bei einem erfolgreich vermittelten Vertrag hat der Makler einen Anspruch auf Zahlung einer Provision. Bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnräume (Wohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser) liegt die gesetzliche Obergrenze des Provisionsanspruches bei zwei Bruttomonatsmieten plus 20 % Umsatzsteuer.

Im Regelfall wird der Immobilienmakler vom Vermieter damit beauftragt einen Mieter zu finden. Der Makler inseriert die Wohnung auf diversen Plattformen, führt Besichtigungen durch und vermittelt im Idealfall einen passenden Mieter, wodurch der Provisionsanspruch entsteht. Bisher wurde die Maklerprovision in der Regel auf die Mieter abgewälzt und stellte einen erheblichen finanziellen Mehraufwand dar. Dies stellte eine gewisse Ungerechtigkeit dar, weil der Wohnungssuchende, der auf das Inserat eines Maklers reagierte, sich den Makler nicht aussuchen konnte.

Die Maklerprovision ist im Maklergesetz geregelt. Der Nationalrat hat dieses Gesetz am 1.3.2023 geändert und das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt, was eine finanzielle Entlastung für die Mieter von Wohnräumen bringen soll. Auf die Miete von Geschäftsräumen oder auf Immobilienkaufverträge findet das Bestellerprinzip jedoch keine Anwendung. Das Bestellerprinzip gilt für alle Maklerverträge die ab 1.7.2023 geschlossen werden.

Im Detail sieht die neue Regelung vor, dass grundsätzlich derjenige Vertragsteil die Maklerprovision zahlen muss, der als erster Auftraggeber die Leistung des Maklers veranlasst hat – „Wer anschafft, der zahlt“. In der bisherigen Praxis haben die Immobilienmakler die zu vermittelnden Objekte auf diversen Online-Plattformen inseriert und beworben. Ein solches Inserat darf der Makler jedoch nur dann schalten, wenn er vom Vermieter bereits mit der Vermittlung des Objektes beauftragt wurde. Aufgrund des gesetzlich eingeführten Bestellerprinzips ist es in diesem Fall zukünftig nicht mehr möglich die Provision auf den Mieter abzuwälzen, da der Vermieter der erste Auftraggeber für die Leistung des Maklers war.

Ein Mieter hat ab Inkrafttreten des Bestellerprinzips die Provision nur dann zu bezahlen, wenn der Mieter den Makler als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages beauftragt hat. Im Gesetzesentwurf wurden bereits einige Ausnahmen normiert, um Umgehungshandlungen zu unterbinden. Für Immobilienmakler wurde auch eine umfassende Dokumentationspflicht eingeführt.

Vereinbarungen die gegen das Bestellerprinzip verstoßen sind gemäß § 17a Abs. 5 Maklergesetz unwirksam. Wenn der Immobilienmakler oder der Vermieter gegen das Bestellerprinzip verstößt und vom Mieter zu Unrecht eine Provision oder eine sonstige Leistung begehrt, drohen Geldstrafen von bis zu € 3.600,00.

Wenn Sie weitere Fragen zur Maklerprovision oder zu Miet- und Kaufverträgen von Immobilien haben, vereinbaren Sie sich gerne einen Termin in unserer Kanzlei.